Se a decisão de
comprar um imóvel passa pela escolha de um financiamento imobiliário, é
importante entender algumas questões que irão influenciar diretamente na
composição do valor das parcelas, como taxa de juro, sistema de amortização e
outros custos adicionais.
Ao fazer um financiamento
bancário, você receberá um capital sobre o qual incidirão juros. Mensalmente
terá que pagar prestações (ou parcelas) até quitar todo o saldo da dívida. Cada
prestação tem duas partes: amortização e juros.
Amortização é a parte do
capital que está sendo devolvida ao banco. Juros são o "aluguel" do
dinheiro que incide sobre todo o saldo da dívida, chamado saldo devedor. Quando
você paga uma prestação, estará pagando não apenas os juros do financiamento,
mas também estará amortizando, isto é, devolvendo uma parte do capital
emprestado.
Cada instituição bancária
define seu limite para o valor do imóvel, o máximo financiável, a taxa de juros
e o prazo para o pagamento. Na prática, as taxas de juros cobradas pelas
instituições variam de 4,5 a 14% ao ano, sendo que as taxas mais baixas
correspondem a programas habitacionais subsidiados pelo governo, sujeitos a
condições mínimas para enquadramento, que envolvem renda familiar e valor do
imóvel, como o Minha Casa Minha Vida.
A maneira como a prestação
será calculada é definida pelo sistema de amortização adotado pelo contrato de
financiamento. Dependendo do banco e do tipo do financiamento,você poderá optar
por um dentre os seguintes sistemas de amortização: Price, SAC, SACRE.
Price
Tabela Price: prestações
fixas, juros decrescentes e amortizações crescentes.
O sistema Price de
amortização é utilizado em todas as linhas de financiamento que trabalham com
parcelas fixas. Muitas pessoas são atraídas pela prestação inicial geralmente
de valor menor do que as de outros sistemas. Porém, as prestações em comparação
aos outros planos ficam maiores no final do contrato.
Pelo sistema Price, as
prestações e o saldo devedor são corrigidos mensalmente pela TR. A amortização
inicial dos juros nesse sistema é menor, fazendo com que apenas a partir da
metade do número de anos estabelecido em contrato comece a ser reduzido o saldo
devedor do comprador.
Via de regra, é mais
oneroso para o comprador. Isso porque, nos primeiros meses, em virtude da
parcela fixa, o valor a ser abatido do saldo devedor é muito pequeno: a maior
parte vai para o pagamento dos juros. E como os juros incidem sobre o saldo
devedor (que foi pouco reduzido), o valor total pago no fim do financiamento
tende ser maior.
SAC
- Sistema de Amortização Constante
Tabela SAC: prestações
decrescentes, juros decrescentes, amortizações constantes.
O sistema SAC
caracteriza-se por amortizar (diminuir) um percentual fixo da dívida desde o
início do financiamento. Ou seja: na composição total da parcela paga
mensalmente, o valor correspondente ao pagamento da dívida permanece constante,
enquanto o valor correspondente ao pagamento de juros diminui progressivamente.
Na prática, significa que o
valor das prestações e o do saldo devedor tendem a diminuir ao longo do tempo.
O comprador, no entanto, deve ter maior fôlego financeiro para arcar com
parcelas mais altas no início dos pagamentos.
Com o SAC, o risco de o
saldo devedor sofrer aumentos acentuados é baixo. Isso porque, mantida a atual
taxa de atualização monetária, cada parcela paga será abatida desde o início.
Além disso, as prestações futuras tendem a diminuir continuamente ao longo do
financiamento. Assim, o cliente passa a ter maior controle da dívida no longo
prazo e uma maior tranqüilidade para planejar o futuro.
Enquanto na Tabela Price as
prestações são iguais, no SAC, elas são diferentes e tendem a diminuir com o
tempo. Mas, no SAC, as amortizações são iguais.
SACRE
- Sistema de Amortização Crescente
Tabela SACRE: prestações
decrescentes, juros decrescentes, amortizações crescentes.
Alguns financiamentos
utilizam como sistema de amortização uma variação do SAC, denominada SACRE.
Esta se difere daquela por corrigir o saldo devedor antes de debitar a parcela
do mês, de forma que a amortização do valor emprestado é maior e a ação dos
juros é menor.
Custos
adicionais
Sobre os financiamentos
incidem uma série de custos adicionais: taxas administrativas, seguros etc. Por
isso o custo do financiamento é sempre maior que a taxa de juros contratada. O
Conselho Monetário Nacional obriga os bancos a informar em todas as transações
financeiras o Custo Efetivo Total (CET), que detalha todos os custos e taxas
inclusos no financiamento. Com essa taxa nas mãos, é possível fazer uma
comparação consciente. Muitas vezes, o banco que tem a menor taxa pode ter uma
prestação mais cara por conta dos custos inclusos, como seguros, avaliação do
imóvel e serviços administrativos.
Dicas
1- Evite comprometer,
inicialmente, mais de 25% de sua renda com a prestação de um imóvel;
2- Prefira os modelos SACRE
e SAC que reduzem a chance de você ficar inadimplente;
3- Use parte do saldo do
seu FGTS para reduzir a dívida;
4- Seja conservador: nunca
entre em dívidas que exijam o limite máximo de sua capacidade de pagamento.
Fonte: msn.imovelweb.com.br
Acesse nosso site: www.multcorretora.com
Nenhum comentário:
Postar um comentário