Em troca de juros baixos, você daria sua casa em garantia?

Muito comum nos EUA, o "home equity" oferece empréstimos com juros de menos de 2% ao mês e começa a ficar conhecido no Brasil

Por Fabiana Pimentel |8h34 | 17-09-2012

SÃO PAULO – Na década passada, os empréstimos com desconto automático das parcelas em folha de pagamento revolucionaram o mercado de crédito brasileiro por oferecerem juros mais baixos que o cheque especial, o cartão de crédito e o crédito direto ao consumidor. Os bancos topam cobrar juros mais baixos nessa modalidade de empréstimo porque, desde que o devedor se mantenha empregado, o risco de inadimplência é mitigado.

Mas poucos brasileiros sabem que há uma opção de financiamento ainda mais barata que o crédito consignado. Desde que o tomador do empréstimo seja dono de um imóvel, é possível conseguir taxas de juros entre 1,5% e 2% ao mês com o chamado “home equity”.

Essa modalidade de empréstimo é muito popular nos Estados Unidos, mas continua pouco conhecida por aqui. Uma pessoa que precisa tomar emprestado R$ 100 mil, por exemplo, pode dar o próprio imóvel como garantia ao banco. Caso não pague as parcelas do empréstimo conforme contratado, o banco poderá retomar a propriedade e depois leiloá-la.

O “home equity” é oferecido no Brasil por bancos de varejo – como o Santander e o HSBC – e em companhias hipotecárias – como a Brazilian Mortgages e a CHB (Companhia Hipotecária do Brasil).

Apesar de o devedor correr o risco de perder a própria casa se não conseguir pagar o empréstimo, esse tipo de crédito é recomendado para quem só ficaria inadimplente por uma extrema fatalidade ou por quem não se importa em correr riscos.

De acordo com o diretor comercial da CHB, Nelson Campos, o perfil dos consumidores brasileiro mudou e, hoje, eles sabem lidar melhor com as dívidas. “A nova geração de consumidores tem mais consciência de que terá de pagar quando parcela uma compra”, afirma.

A CHB oferece “home equity” principalmente em estados nordestinos. Campos afirma que a maioria das pessoas que procura o empréstimo tem outras dívidas mais caras – como CDC ou cheque especial – e decide usar o “home equity” para economizar com juros.

O empréstimo tem um custo, já que é preciso “averbar” a transação em cartório. Isso significa que é necessário registar em cartório que o imóvel está alienado em favor do banco – o que dará à instituição financeira o direito de retomar rapidamente a propriedade em caso de não-pagamento das parcelas do empréstimo.

Adesão

Para reduzir o risco da operação, a CHB só libera empréstimos equivalentes a até 50% do valor do imóvel. O tíquete médio das operações é de R$ 90 mil. O prazo de pagamento dos empréstimos alcança 10 anos na CHB – ainda que concorrentes permitam prazos maiores.

Como em qualquer empréstimo, o tomador precisa comprovar renda para conseguir a liberação do dinheiro. Na CHB, é permitido ao devedor compor renda com um parente ou amigo que concorde em ser uma espécie de “fiador”. Se para a liberação de R$ 100 mil a empresa exigir uma renda mensal de R$ 10 mil, por exemplo, uma pessoa com salário de R$ 7 mil poderá somar a própria renda com a do pai - de R$ 3 mil ou mais - para atingir esse requisito. O pai, nesse caso, também será responsável pelo pagamento das parcelas.

“A liberação do crédito usa os mesmos critérios do financiamento imobiliário. Ainda é permitido que pessoas da família ajudem a compor o limite de renda”, diz o executivo.

As taxas de juros cobradas no mercado de “home equity” chegam a 1,5% ao mês. Mas o devedor deve colocar na conta que, além do custo com o cartório a ser pago já no momento da liberação do empréstimo, também será necessário arcar com outras taxas embutidas no crédito imobiliário, como o seguro da residência. O custo efetivo total do empréstimo, portanto, deve ficar 0,1 ou 0,2 ponto percentual acima dos juros mensais anunciados.

Também é preciso entender que não é qualquer imóvel que será aceito como garantia pela instituição financeira. No caso da CHB, somente imóveis urbanos, como casas e apartamentos, são aceitos. Sítios ou terrenos não se enquadram nas regras para a liberação do empréstimo.

Outra opção

Uma opção ainda mais barata que o “home equity” é a venda do imóvel próprio. Nesse caso, alguém que quer abrir um negócio ou precisa pagar dívidas poderá pegar parte do dinheiro da venda da residência para esses fins e usar o que sobrar para dar a entrada em um novo imóvel.

A vantagem de fazer isso é que os juros serão de cerca de 1% ao mês – mais baixos que os do “home equity”, portanto.

O problema é que, ao vender o imóvel, a pessoa terá de pagar Imposto de Renda sobre o chamado “ganho de capital” – diferença positiva entre o valor de compra e de venda. A alíquota é de 15%. O pagamento acontece no mês seguinte à venda da propriedade.

Outros custos a serem considerados são a taxa de corretagem da imobiliária, o ITBI (imposto sobre a compra de imóveis) e o registro da nova escritura.

Também é preciso considerar que nem todo mundo quer se mudar. Muita gente já está acostumada ou adora o próprio imóvel e a vizinhança. Não é apenas a taxa de juros, portanto, que deve ser considerada.

Fonte: InfoMoney

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